Accertamento della proprietà immobiliare,
agevolazioni, accessibilità,
e nuove soluzioni energetiche
Contributi dal mondo delle professioni
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Il dito
nella
piaga
plus 3
Nella mappa della pericolosità sismica dell’Ingv (Istituto nazionale di Geofisica e Vulcanologia), espressa in termini di accelerazione massima del suolo, il centro storico di Cosenza è all'interno dell'area con la più elevata pericolosità in Italia. «Da tale consapevolezza discende la necessità di interventi urgenti e definitivi - sottolinea Bruno Larosa, ingegnere strutturista, esperto in progettazione sismica e valutazione di vulnerabilità dei centri storici, consigliere dell'Ordine provinciale e coordinatore della commissione Protezione civile e Prevenzione sismica - e nel caso dei fabbricati “in aggregato”, che rappresentano la tipologia edilizia ricorrente nei centri storici vi è anche la necessità di individuare le unità strutturali di intevento. Ma non è sufficiente: i fabbricati non sono “immobili”, hanno una propria vita dinamica e sociale, se vogliamo, ciascuno vibra con una modalità specifica, intrinsecamente legata alla configurazione geometrica, ai materiali con cui è stato realizzato, ma anche in base alla propria storia, alle proprie vicessitudini, danneggiamenti e trasformazioni subiti nel tempo. Inoltre nell’edilizia in aggregato ogni unità strutturale interagisce con le altre, soprattutto durante l’evento sismico, portando ad una migrazione e ridistribuzione delle azioni e degli sforzi nell’intero complesso edilizio di non semplice valutazione».
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A rendere ancora più complicato il quadro, si aggiunge il problema dell'individuazione dei proprietari degli immobili: spesso si tratta di soggetti incapienti oppure eredi residenti all'estero, disinteressati o ignari del problema. L'avvocata Alba Mazzotta, della commissione urbanistica e difesa del suolo del consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Cosenza, con l'intento preciso di contribuire al rilancio del centro storico, ha proposto una task force che affronti le problematiche giuridiche connesse all'accertamento della proprietà. E non solo: «Sono tante le questioni per le quali possiamo dare un contributo concreto - spiega il presidente del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Cosenza Vittorio Gallucci - Molti immobili non hanno corrispondenza effettiva con la planimetria catastale e per alcuni è difficile risalire al proprietario effettivo, ovvero munito di atto notarile di provenienza, e pertanto qualsiasi atto giudiziario, quale quello dell’espropriazione, o di usucapione, è difficilmente esperibile, perché entrambi presuppongono un titolo di proprietà - continua Gallucci - Analogamente, coloro che abitano fabbricati scarsamente popolati, devono affrontare costi di manutenzione e di messa in sicurezza che non riguardano direttamente la loro abitazione ma quelle limitrofe in stato di abbandono. In mancanza di acquirenti, i proprietari devono inoltre sopportare il rischio della responsabilità di cui all’art. 2051 cod. civ., ovvero per i danni che la rovina dell’immobile potrebbe causare a terzi. I servizi del Comune di Cosenza sono meno puntuali per il disinteresse che consegue alla esigua popolazione ivi residente».
Hanno dato la propria disponibilità a valutare problemi e soluzioni, da un altro punto di vista, anche gli architetti, con il presidente dell'ordine cosentino Pasquale Costabile e l'architetta Cristiana Coscarella (autrice per Unical del libro "Le fabbriche degli arcivescovi di Cosenza"), preoccupati soprattutto del disinteresse dei proprietari degli immobili per il centro storico. Ma anche dello «scollamento tra tecnici e amministrazione». E della distanza della Soprintendenza e dell'università. «Servono progetti trainanti - afferma Cristiana Coscarella - e maggiore coraggio da parte della politica, che finora ha fatto scelte che non hanno prodotto effetti. Abbiamo 40 musei etnografici. Bene! Ma Sibari? Perché non si pensa a costituire cooperative di giovani esperti in critica d'arte e conservazione dei beni culturali per la gestione dei siti? Perché non una summer school per studenti e appassionati di architettura, o di altre materie, come a Matera? E infine, come accettare, mentre si parla di rilancio del centro storico, che possa spegnersi il cuore della cultura cosentina, ovvero la biblioteca civica?».
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Il soprintendente Mario Pagano vorrebbe fare di Cosenza, con la sua storia così importante, una città museo, con cooperative di giovani per la gestione di siti archeologici, palazzi e biblioteche. Si sofferma su un particolare: «In Calabria manca quella vocazione imprenditoriale che certamente potrebbe contribuire alla rinascita della città».
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Sismabonus (introdotto dalla Legge di Bilancio 2017 - Legge 11 dicembre 2016, n. 232) prevede detrazioni fiscali fino all’85% (con una spesa agevolata fino a 96mila euro per unità immobliare) anche in caso di demolizione e ricostruzione di edifici con la stessa volumetria di quelli preesistenti, per interventi certificati di miglioramento o adeguamento sismico di singole abitazioni (non solo la prima), immobili ad uso commerciale (adibiti ad attività produttiva) e aree comuni di condomini fabbricati condominiali ricadenti in zone sismiche 1, 2 e 3. L'aiuto consente la piena cumulabilità con l’Ecobonus, nell’ipotesi in cui sullo stesso edificio siano effettuati interventi antisismici, di manutenzione straordinaria e di riqualificazione energetica.
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Cessione del credito. Riguarda interventi di ristrutturazione, a decorrere dall’anno 2020. "La detrazione d’imposta per le spese relative a interventi di efficienza energetica degli edifici (ecobonus) si applica agli interventi effettuati su ciascun immobile, a qualsiasi titolo posseduto".
Le piccole imprese edili non sempre riescono però ad anticipare l'investimento per recuperarlo poi nei 5 anni successivi. «Una soluzione può essere quella di Sarebbe risolutivo costituire dei consorzi ai quali cedere il credito - aggiunge Larosa - tenendo comunque conto che anche in previsione di un aumento che l’operazione ha dei costi dell'operazione».
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I fabbricati non sono “immobili”, hanno una propria vita dinamica e anche sociale, se vogliamo, ciascuno vibra con una modalità specifica, intrinsecamente legata alla configurazione geometrica, ai materiali con cui è stato realizzato, ma
anche in base alla propria storia, alle proprie vicessitudini, danneggiamenti e trasformazioni subiti nel tempo.
Agevolazioni per interventi sugli edifici
Uno scorcio del Duomo
Soluzioni energetiche per "rendere moderno l'antico"
È possibile rendere moderno l’antico, competitivo e al passo con i tempi? «Le città hanno un loro metabolismo fatto di ingressi e di uscite. È da li che si parte per assegnare cure personalizzate - spiega Vittorio Ferraro, professore associato presso il Dimes, Dipartimento di Ingegneria Informatica, Modellistica, Elettronica e Sistemistica dell’Unical - Oggi bisogna chiedersi di che cosa ha bisogno il nostro centro storico per essere attrattivo nei confronti del turista ma soprattutto del residente»,
Partiamo dai servizi dalla viabilità dalla sicurezza dei luoghi per poi arrivare alla riqualificazione energetica. Molti immobili necessitano di consolidamento strutturale ed oggi questo è possibile grazie alla legge di bilancio 2018/19 e al meccanismo della cessione del credito nella misura dell’85% definita super bonus.
È possibile rendere moderno l’antico, competitivo e al passo con i tempi? «Le città hanno un loro metabolismo fatto di ingressi e di uscite. È da li che si parte per assegnare cure personalizzate bonus.
Vittorio Ferraro
E’ stato da poco approvato il decreto sulle fonti energetiche rinnovabili FER1 (5,4 miliardi di euro a sostegno della produzione elettrica da fonti quali eolico terrestre, fotovoltaico, idroelettrico e biogas fino al 2021) che offre ulteriori facilitazioni a chi installa impianti fotovoltaici integrati nella copertura. Lo stesso decreto dà ulteriori premialità a chi sostituisce le vecchie coperture in amianto con sistemi fotovoltaici. «E che dire dell’illuminazione delle strade e dei vicoli? - continua Ferraro - Il relamping, l’uso della tecnologia Led, riduce i costi di esercizio e migliora la qualità visiva e la sicurezza dei luoghi».
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Ma la visione futuristica dell'ingegnere si spinge oltre: «Proviamo immaginare delle postazioni di ricarica delle auto elettriche magari prossimità della Villa Vecchia o della piazza Vittime civili di guerra, che consentono all’utente anche di addentrarsi per il tempo della ricarica nel Duomo o nella biblioteca civica. Proviamo anche a immaginare un gruppo di edifici limitrofi, ex Renzelli, che possano condividere le coperture per contribuire all’idea di una smart grid dove la produzione di energia viene condivisa all’interno di una rete. Dotiamo di impianti innovativi il Palazzo della Provincia o la Biblioteca civica mediante pompe di calore geotermiche per garantire la climatizzazione invernale ed estiva a costi estremamente contenuti, magari accedendo al Conto termico. E ancora, immaginiamo di sfruttare gli antichi chiostri presenti in alcuni palazzi nobiliari, dotandoli sistemi di recupero delle acque meteoriche mediante l’ausilio di tetti verdi. Diamo spazio alla multimedialità e all’Internet degli oggetti, prevediamo reti internet dotate di fibra ottica, eliminiamo le barriere architettoniche rendendo la disabilità un valore aggiunto e non un limite alla fruizione del contesto cittadino, ripristinandole scale mobili. Oggi tutto questo si può fare esistono gli strumenti finanziari e tecnologici per evitare un altro problema che è il consumo di suolo».
«Un piccolo esempio in merito a quanto disposto dalla circolare delle Agenzie delle Entrate del 19/04/2014 - prosegue Ferraro - Supponiamo di voler riqualificare un condominio lungo il corso Telesio e immaginiamo che consti di 5 unità abitative . Immaginiamo che gli oneri necessari alla riqualificazione energetica e sismica ammontino a 500.000. Operando interventi di isolamento termico per una superficie superiore al 25% (usando materiali ecocompatibili con grande permeabilità al vapore e bassa conducibilità termica) delle superfici disperdenti e attuando interventi di riqualificazione sismica di almeno due classi di rischio, supponiamo di spendere 100.000 euro per unità abitativa. Mediante il meccanismo della cessione del credito il privato può cedere nei confronti di un’impresa l’85% dei costi sostenuti nell’anno ossia 85.000 euro addossandosi l’onere dei soli 15.000 euro. Bene questo vale anche per quei condomini che non hanno un imponibile irpef, rendendo così possibile l’operazione, senza contare tutti i benefici che nel caso della riqualificazione energetica si ottengono: riduzione dei consumi, aumento del comfort termico, riduzione delle emissioni, aumento della classe energetica con conseguente aumento del valore immobiliare. Nel caso della sismica anche se non si ottiene una redditività annua si ottiene la sicurezza delle strutture, il decoro architettonico ed il conseguente aumento del valore dell’immobile dovuto alla riduzione di due classi del rischi sismico. Supponiamo che sullo stesso edificio si voglia installare un impianto fotovoltaico di potenza superiore a 20 kW e inferiore a 100 kW. Ebbene si godrà di una premialità di 105 euro/MWhelettrico prodotto e di un ulteriore incentivo di 10 euro/MWhelettrico per l’autoconsumo nonché di ulteriori 12 euro/MWhelettrico se si elimina la vecchia copertura in amianto . Tutto questo in base al decreto FER1. Infine, volando più in alto con l’immaginazione e possiamo porgere lo sguardo alla tecnologia V2G veicle to Grid».
Di cosa si tratta? Della la possibilità per un operatore elettrico di controllare i sistemi di carica connessi a migliaia di batterie automobilistiche in fase di rifornimento, così da utilizzarle per stoccare un eccesso di produzione o, al contrario, per dare un impulso di energia alla rete, in modo da stabilizzarla.
È un futuro vicino.
